Si fa presto a dire B&B…
Hai un appartamento vuoto e vorresti renderlo produttivo?
Hai intenzione di aprire un’attività ricettiva?
Sappi che l’inserimento di una residenza sui famosi portali di prenotazione è l’ultimo passo da compiere quando ti avventuri in questo mondo, e che ci sono, a seconda dei casi, anche procedure complesse da seguire, per le quali consigliamo di rivolgerti a professionisti e tecnici di fiducia.
Cerchiamo qui di darti qualche consiglio su come districarsi tra le tante norme e procedure che interessano la vasta e variegata tipologia che rientra nel settore turistico extralberghiero.
Ogni regione infatti ha le sue regole, ogni comune i suoi regolamenti specifici, il proprio strumento urbanistico e il proprio regolamento di igiene. Quindi ci riferiamo a procedure generalizzate.
Nella scelta del tipo di accoglienza extralberghiera verso la quale orientarti, devi fare innanzitutto riferimento alle tue esigenze e alla tua disponibilità: vuoi avviare una nuova attività a tempo pieno? Ti piace il contatto umano, chiacchierare con gli ospiti, occuparti di tante mansioni diverse durante il giorno? O al contrario vuoi avere meno vincoli possibile, e ricavare soltanto i soldi necessari per coprire le spese del tuo immobile?
Una volta stabilito questo, il primo passo è capire di che immobile si tratta, e in che zona si trova: per zona intendiamo ZTO , cioè Zona Territoriale Omogenea del Piano regolatore della tua città (o dello strumento comunale altrimenti denominato: Piano Strutturale Comunale, ecc…).
Infatti, se l’immobile è esistente, a seconda della sua posizione potrebbero esserci delle deroghe qualora vi fossero delle discordanze tra la normativa edilizia igienico-sanitaria e lo stato di fatto. Ad esempio, in un edificio storico in centro storico (solitamente zona A) non ti potranno obbligare ad installare un ascensore per la tua unità immobiliare al terzo piano, ma se stai progettando ex novo un affittacamere a tre piani la legge te lo impone, e giustamente, per favorire l’eliminazione delle barriere architettoniche.
Di norma, gli immobili ricettivi devono rispettare superfici minime, rapporti di aero-illuminazione, altezze minime in linea con le residenze, ma in alcuni comuni è prevista una deroga su questi parametri per alcuni locali e per alcune attività: per esempio una camera da letto matrimoniale/doppia deve avere una superficie minima di 14 mq, ma può capitare che il tuo comune preveda una dimensione di 12 mq se in un appartamento destinato a B&B. L’altezza minima interna di una residenza, per essere considerata abitabile, è di 2,70 m, ma se abiti in un comune di montagna, potresti trovare un valore di 2,50 m e così via.
Per intenderci: in linea generale, gli scantinati, i sottotetti non abitabili, i garage, non potrebbero ospitare attività ricettiva perché non sono residenze.
Analizza attentamente il tuo immobile: che caratteristiche ha? Quante camere? Quanti bagni? A che piano si trova? Volendo, potresti operare delle modifiche?
Avendo valutato quanto tempo, impegno, e investimento iniziale saresti disposto a dedicare a questa nuova attività, occorre studiare attentamente la legge regionale di riferimento: ad esempio per l’Abruzzo L.R. 29 dicembre 2011 n. 44 e L.R. 28 aprile 1998 n.75, per la Basilicata L.R. 4 giugno 2008 n. 6 e n.8 (B&B), per la Calabria L.r. 7 agosto 2018 n.34 e L.r. 26 febbraio 2003 n.2 B&B e così via.
Le attività possono dunque essere non imprenditoriali, e quindi ad integrazione del reddito familiare (con Codice Fiscale), o imprenditoriali (quindi con Partita IVA). La scelta dipende da tanti fattori, da valutare attentamente con il tuo commercialista: se hai già un altro lavoro, altri redditi, ecc.
Per le attività imprenditoriali, riportiamo qui le principali attività extralberghiere, raggruppate secondo i Codici ATECO nella grande famiglia del 55.2 Alloggi per vacanze e altre strutture per brevi soggiorni, e in particolare quelle ricadenti nel 55.20.51 Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence.
Ognuna di queste attività, sia imprenditoriale che non imprenditoriale, è disciplinata, e distinta dalle altre, per la possibilità si servire o meno la colazione, di avere o meno un portierato, un alloggio interno o esterno (ovvero con ingresso indipendente) per il gestore, un numero minimo/massimo di giorni di apertura/chiusura obbligatoria, numero massimo di camere e posti letto, e così via.
Ognuna di queste attività è soggetta a SCIA, da distinguere se con o senza opere edilizie, da inoltrare allo Sportello Unico delle Attività Produttive (SUAP): oltre alla modulistica, ci potrebbero volere diversi allegati, per esempio le planimetrie.
A seconda dei comuni e delle regioni, potresti pagare diritti ed oneri, tasse di concessione.
Potrebbe succedere che a seconda del servizio offerto, debba avere i requisiti per la somministrazione degli alimenti e dover fare, se non lo hai fatto, il corso per operatore alimentare HACCP.
Altro discorso invece merita la locazione breve, e che tratteremo in separata sede.
Inoltre, è bene delegare al tecnico e al consulente fiscale le relative attività solo dopo avere dettagliatamente preso conoscenza di tutto l’iter: ti aiuterà sia nella scelta del professionista adatto, sia nel controllo dei costi iniziali e di gestione.
Quello che desideriamo rimarcare è che non si deve improvvisare, occorre conoscere le procedure perché, si sa, la legge non ammette ignoranza. Il settore turistico è il biglietto da visita di un Paese, spesso la nostra accoglienza è il secondo approccio di un ospite dopo i trasporti e prima di avere visitato i luoghi che ha scelto per le sue vacanze.
Gabriella Catastimeni
Architetto
Redatto da Luisa Antonelli:
Appassionata della Gestione alberghiera e del Digital. Collabora nel settore ricettivo da oltre 15 anni e sempre fianco a fianco degli imprenditori del settore. Focalizzata sulla libera e costruttiva relazione tra gli operatori del turismo, per creare esperienze positive. Fonda nel 2014 Direzione Hotel. L’obiettivo è raggiungere una gestione della struttura ricettiva efficiente attraverso l’ottimizzazione delle risorse disponibili.